Diritto in pillole 1×01: usufrutto e nuda proprietà

Quante volte abbiamo sentito dire “è stato istituito l’usufrutto” oppure “è lui il nudo proprietario”? Chi sta acquistando casa o vuole acquistarla sicuramente si sarà imbattuto almeno una volta in questi concetti che appartengono al diritto e pertanto potrebbero essere difficili da comprendere. Ebbene, da oggi sul Blog Asta Advisor potrai trovare una rubrica con i concetti legislativi legati al mondo delle aste immobiliari in una versione semplificata e di facile comprensione.

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Usufruttuario e proprietario: due soggetti con stesso diritto? Facciamo chiarezza 

Occorre innanzitutto definire cos’è l’usufrutto: l’usufrutto è un diritto reale di godimento che consente ad un soggetto di beneficiare e godere di un bene di proprietà altrui, senza poterne modificare la destinazione economica. Il beneficiario del diritto di godimento è denominato usufruttuario mentre il proprietario dell’immobile in oggetto è il nudo proprietario. Quest’ultimo viene definito “nudo” perché spogliato del diritto di poter usare il bene e farne propri i frutti.

Come funziona?

Con l’istituzione dell’usufrutto il proprietario di un immobile, o di un bene più in generale, concede ad una terza persona (l’usufruttuario) l’utilizzo e i relativi frutti della sua proprietà.


Quindi l’usufruttuario diventa proprietario dell’immobile? 

In un certo senso si perché lo utilizza, ma non legalmente.

L’usufrutto che può essere istituito per legge o per contratto (oneroso o gratuito) infatti è caratterizzato da temporaneità e non può eccedere la vita dell’usufruttuario. In altre parole l’usufrutto permette di diventare proprietari a tempo determinato. Qualora sul contratto non sia stato indicato un termine dell’usufrutto, la legge dà per scontato che esso coincida con la durata della vita dell’usufruttuario (se persona fisica) o di 30 anni (se persona giuridica).

Diritti e doveri dell’usufruttuario e del nudo proprietario

Come in tutti i contratti, entrambe le parti sono obbligati ad una serie di doveri e hanno dei diritti.

DIRITTI USUFRUTTUARIO

  • Conseguire il possesso del bene e far suoi i propri frutti;
  • Diritto di un’indennità per i miglioramenti apportati al bene;
  • Diritto di ius tollendi, ovvero di portar via alla cessazione dell’usufrutto le aggiunte, senza mutarne la destinazione economica;
  • Diritto di cedere l’usufrutto;
  • Diritto di concedere ipoteca sull’usufrutto;
  • Diritto di locare il bene.

OBBLIGHI USUFRUTTUARIO

  • Restituire il bene al termine dell’usufrutto;
  • Non modificare la destinazione economica;
  • Fare uso del bene con la diligenza del buon padre di famiglia;
  • Sostenere spese e oneri per mantenimento, amministrazione e manutenzione del bene;
  • Pagare imposte, canoni e rendite fondiarie;
  • In caso di usurpazioni commesse da terzi, denunciarle al proprietario e insieme sopportare le spese delle liti.

OBBLIGHI NUDO PROPRIETARIO

  • Occuparsi delle spese straordinarie;
  • Far fronte ai carichi non annuali posti sulla proprietà;
  • Concorrere alle spese di liti.

Cancellazione dell’usufrutto

Il diritto di usufrutto può essere cancellato se si verificano le seguenti condizioni:

  • il bene non viene utilizzato per almeno 20 anni
  • il nudo proprietario e l’usufruttuario si uniscono nella stessa persona
  • Il bene subisce un deperimento
  • il titolo è invalido
  • vi è la rinuncia del titolo

Acquistare un immobile gravato da usufrutto 

Se un immobile è gravato da usufrutto ad essere in vendita sarà la nuda proprietà, anche all’asta. In questi casi il valore dell’immobile è di molto inferiore a quello che avrebbe se la proprietà fosse libera. Oltre al prezzo di vendita inferiore a quello di mercato, acquistare un immobile gravato da usufrutto potrebbe essere un’ottima soluzione di investimento immobiliare su lungo periodo. L’acquirente che diventa il nuovo “nudo proprietario” non deve sostenere le spese connesse alle normali compravendite e per la durata dell’usufrutto non dovrà preoccuparsi delle manutenzioni e spese ordinarie che restano a carico dell’usufruttuario.

Se hai domande o desideri approfondire il tema dell’usufrutto, scrivi a info@astaadvisor.it. I nostri esperti legali saranno lieti di poterti aiutare.