Comprare casa all’asta

i 9+1 step in dettaglio per comprare il tuo immobile all’asta

Comprare casa è da sempre un passo molto importante e occorre tempo per trovare e scegliere quella giusta, per valutare le caratteristiche e il prezzo (quello soprattutto).  Che sia la prima casa o un immobile da mettere in affitto, se sei interessato ad acquistare un immobile ti propongo un’alternativa sicura e conveniente da aggiungere alle tue valutazioni, ovvero acquistarlo all’asta. In questo articolo troverai una Guida dei 9+1 Step che caratterizzano questa modalità di acquisto. Spero possa esserti utile… Buona lettura!

Step 1 : cerca il tuo immobile

Prima di buttarci su perizie tecniche, scadenze e decreti di trasferimento, è bene che tu abbia in mente l’immobile che desideri acquistare: mq, piano, numero di camere, bagni… La ricerca dell’immobile sembra uno step banale, invece è uno dei più importanti ed è quello che impegna maggiormente il nostro tempo. Anche se con pochi click oggi riusciamo a vedere tutti gli annunci di immobili in vendita sul mercato tradizionale e su quello delle aste, occorre eseguire una lettura approfondita degli annunci, soprattutto analizzare la documentazione fornita dal Tribunale per conoscerne le caratteristiche tecniche.

Step 2: leggi (e comprendi) la perizia

Dopo aver individuato l’immobile di tuo interesse, occorre leggere attentamente tutta la documentazione allegata, la cosiddetta perizia tecnica, che riporta informazioni su:

  • l’identificazione catastale;
  • la planimetria;
  • le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene
  • i vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità;
  • lo stato di possesso del bene
  • la stima del bene (il suo valore economico)

Come una “carta d’identità”, la perizia ci fornisce un quadro completo dell’immobile ma non del tutto esaustivo, quindi occorre verificare le informazioni contenute, per evitare spiacevoli sorprese che potrebbero manifestarsi in un secondo momento, magari quando stiamo presentando l’offerta. Una buona analisi e la verifica della perizia sono alla base degli step successivi.

Step 3: visita l’immobile

Una volta individuato l’immobile è bene anche dare un’occhiata di persona, ed evitare di acquistare al buio. Per poter avere accesso all’immobile occorre prendere appuntamento con il custode giudiziario nominato dal Tribunale, inviando una specifica richiesta. È importante durante la visita verificare lo stato e le condizioni attuali dell’immobile che potrebbero differire da quelli descritti nella perizia, che invece potrebbe essere stata redatta qualche tempo prima. Annotare dubbi e perplessità potrebbe essere utile per fare una valutazione completa e costruire la strategia.

Step 4: pianifica una strategia (vincente)

Come in ogni attività che mira ad un obiettivo ben preciso, avere una strategia di acquisto è molto utile quando si tratta di aste immobiliari, soprattutto per evitare di correre in rischi e perdite di denaro. Come costruirla? Innanzitutto occorre conoscere esattamente le modalità di gara riportate nell’avviso di vendita; l’altro aspetto da considerare è come ti dicevo nello step precedente, avere una verifica della perizia che ci dica se ci sono problematiche edilizie legate all’immobile (come delle opere abusive) o se grava un’ipoteca. È importante conoscere questi aspetti in quanto influenzano quella che poi sarà l’offerta, il risultato finale della nostra strategia.

Step 5: definisci il budget

Siamo arrivati ad uno degli step più importanti (e più difficili): definire il budget . Occorre avere una buona conoscenza sia degli aspetti tecnici che di quelli economici, in particolare quelli legati al mercato immobiliare. Trattandosi di compravendita, infatti , è bene considerare nel budget non solo il prezzo che vediamo sull’annuncio dell’immobile, ma anche altre spese legate al processo di acquisto. Per definire l’esatto budget serve redigere un conto economico che ci permetta di conoscere il reale prezzo dell’immobile, comprensivo anche delle spese accessorie all’acquisto (spese di procedura, imposte e eventuali spese condominiali arretrate).

Step 6: presenta l’offerta

Bene, una volta verificato il tutto, si può presentare l’ offerta. Anche questa fase non è da sottovalutare, perché eventuali errori di compilazione o emissione potrebbero invalidare la richiesta ed escluderti dalla gara. Nel luogo e giorno indicati nell’avviso di vendita deve essere presentata la domanda contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo, insieme alla copia di tutti i documenti richiesti per la procedura.

Step: 7: partecipa all’asta

A seconda delle modalità di gara previste dal Tribunale (se vuoi approfondire leggi  link Aste con e senza incanto), per partecipare all’asta occorre presentarsi personalmente o a mezzo di procura speciale, nel luogo e data indicati nell’avviso di vendita: nel caso di gara con incanto, si aggiudica l’immobile il proponente che offre il valore più alto, nel meccanismo di offerta a rilancio. Nella gara senza incanto, qualora ci fossero più offerte valide si procede con le stesse modalità di aggiudicazione della gara con incanto. Nel caso di presentazione di una singola offerta, invece, essa deve avere un valore almeno di 1/5 superiore al prezzo base d’asta per essere aggiudicata. Se non ci si aggiudica l’asta, alla fine della procedura viene restituito l’assegno cauzionale.

Step 8: è il momento di pagare

Se invece ci si aggiudica l’immobile, lo step successivo è quello di “chiudere il pagamento” saldando quindi il prezzo di acquisto (decurtato della cauzione già corrisposta). Solitamente occorre versare la restante parte entro 60-90 giorni dall’aggiudicazione. Se per partecipare all’asta è stato richiesto un mutuo (ebbene si,puoi anche acquistare all’asta anche con mutuo, leggi qui per approfondire mutuo casa anche per acquisti all’asta) allora il contratto di finanziamento dovrà essere perfezionato nei termini di versamento del saldo.

Step 9: diventa il nuovo proprietario

Ebbene ci siamo…Provveduto al pagamento del saldo, si diventa ufficialmente proprietari dell’immobile con il decreto di trasferimento, un atto del giudice esecutivo che trasferisce tutti i diritti di proprietà all’aggiudicatario. Rappresenta il titolo valido per la trascrizione della vendita e titolo esecutivo del rilascio da parte del proprietario originario.

Step +1: affidati ad un consulente

Quest’ultimo rappresenta un consiglio per far sì che tutti gli step precedenti vadano a buon fine. In particolare è importante quando si acquista all’asta non avere fretta, ma valutare attentamente ogni aspetto. Il supporto di un consulente esperto è indispensabile nelle fasi di analisi della perizia, per evidenziare le opere abusive, o verificare che non ci siano spese condominiali pendenti. Inoltre un consulente prepara tutti i materiali necessari per stabilire una buona strategia di acquisto: in primis valuta il reale valore di mercato dell’immobile e lo paragona con prezzi di immobili simili, avendo così una base di partenza per il giusto budget. Inoltre si occupa di preparare la domanda di partecipazione e accompagnarti personalmente all’asta, fornirti un supporto non solo tecnico nelle fasi di rilancio, ma anche psicologico in tutte le fasi del tuo acquisto all’asta.