"Aste immobiliari, un affare per tutti"

Il Dott. Barbera, presidente del Gruppo Sarpi Immobiliare, ci spiega perchè acquistare casa ad un’asta è un affare per tutte le parti.

Perché un gruppo importante come Sarpi Immobiliare ha deciso di entrare nel settore delle aste immobiliari?

B.: Perché è un mercato interessante, che offre delle grandi opportunità sia ai privati che vogliono comprare, quanto ai piccoli e medi imprenditori che decidono di fare affari cercando in una nicchia dove le competenze erano gestite da pochi soggetti. Con l’arrivo dei consulenti Asta Advisor abbiamo semplificato la ricerca a privati e piccoli imprenditori  nell’analisi di tutte le complesse condizioni che rendono conveniente l’acquisto di un immobile all’asta. 

Quanto è difficile comprare casa all’asta e cosa deve sapere un cliente?

B.: Comprare una casa all’asta può essere un affare, ma è anche molto difficile per un privato o un imprenditore, in quanto le cose da fare e sapere sono tante e di varia competenza. Mi spiego meglio: per prima cosa per fare un affare devi dedicare molto tempo alla ricerca e devi farlo in modo costante, un tempo che molti non hanno. Una volta identificato l’immobile devi avere le competenze per leggere la perizia e capire in modo chiaro come risolvere alcune problematiche legali, tecnico-catastali, procedurali e finanziarie. Tutte competenze che devi acquisire tramite professionisti. Non meno importante devi avere la giusta esperienza per sapere se quello che compri alla fine, aggiungendo tutti i costi, vale veramente la cifra che stai pagando. 

Scusi ma queste informazioni non può darle un buon avvocato, un geometra o un consulente finanziario? 

B.: Certamente, ma devi pagare subito le singole consulenze. Noi con Asta Advisor non ci inventiamo niente, abbiamo solo deciso di mettere al servizio del nostro cliente la nostra esperienza e competenza tecnica in tutte le aree,  avendo un unico referente sempre al tuo fianco. Il tutto a un prezzo già concordato di 244 euro per l’abbonamento alla newsletter e un compenso aggiuntivo che paghi solo quando avrai comprato l’immobile e quindi ti sarai aggiudicato l’asta.

Se compro una casa occupata dall’esecutato o da suoi parenti o da altri inquilini, dopo quanto posso entrarci?

B.: Dipende molto da cosa c’è scritto sulla perizia ed è per questo che è fondamentale accertarsi prima dell’acquisto tramite un professionista sulle reali possibilità di avere libero l’immobile nei tempi previsti. Non è raro per inesperti compratori di case all’asta trovarsi a dover affrontare un vero e proprio incubo che inizia con una causa di sfratto che può durare anche molti anni, trovandosi nel frattempo a dover saldare le spese condominiali, pagare le tasse sull’immobile, i costi di un legale, il mutuo che ha fatto per comprare e l’affitto nell’immobile in cui vive, rischiando di trasformare l’ acquisto in un fallimento.

Ma se compro una casa all’asta non dovrebbe essere sempre libera?

B.: Anche in questo caso dipende; come le dicevo è tutto scritto nella perizia, ma le cose da guardare e sapere, leggendo la perizia, sono molte e un buon consulente può aiutare a non sbagliare. Fornire informazioni corrette e soprattutto in linea con le proprie esigenze di acquisto fa la differenza in questo settore, in cui, ribadisco, puoi fare un buon affare, ma devi essere molto competente ed un esperto.

Se compro una casa all’asta e c’è un abuso edilizio cosa succede?

B.: Nel caso di piccoli abusi sanabili si può risolvere con una sanatoria onerosa o se ci sono i presupposti ricorrendo a un condono,  oppure  ripristinando lo stato dell’immobile. I costi di queste operazioni vengono già valutati nella perizia e pertanto se il vostro consulente è stato attento e vi ha già informato e potete comprare a un prezzo che prevedeva già questi costi. Inoltre se si vuole ristrutturare la casa, un Architetto Asta Advisor proporrà gratuitamente un progetto e provvederà a presentare dietro compenso la domanda presso gli enti competenti, assistendo il cliente in tutte le sue esigenze. 

Le spese condominiali arretrate sono a carico di chi compra la casa all’asta?

B.: Si, quelle dei due anni pregressi e anche quelle straordinarie  già deliberate per le facciate, tetti, caldaie, ascensori ecc.. Anche in questo caso è opportuno aver dato lettura della perizia e delle ultime delibere condominiali fornite dall’amministratore di condominio, dove potete anche accertarvi sulla situazione di eventuali morosità di altri condomini che potrebbero rendere gravoso il successivo pagamento delle spese condominiali. 

Se compro casa all’asta posso avere un mutuo del 100%?

B.: Il primo passo che facciamo con i nostri clienti è quello di verificare tramite un consulente finanziario Asta Advisor se hanno le condizioni per ottenere un mutuo, dopo valutiamo insieme tutte le criticità  e tutti i costi dell’acquisto per non trovarci sorprese inaspettate. E comunque è sempre consigliabile avere un capitale iniziale di almeno il 20-25% del prezzo dell’immobile, indipendentemente dalla possibilità di riuscire a far ottenere un mutuo del 100%. 

Ho visto una casa all’asta ristrutturata  ma quando sono entrato in possesso era completamente distrutta, cosa si può fare? 

B.: Può succedere. Certo è un problema da valutare e si può agire nei confronti dell’esecutato che dovrebbe essere il custode del bene,  spesso però non ne vale la pena in quanto non si ha nessun bene da aggredire e i costi legali potrebbero non essere ripagati visto lo stato di insolvenza dell’esecutato. Anche per questo comprare all’asta deve prevedere in alcuni casi la condizione di un acquisto a un prezzo vantaggioso che compensi gli eventuali costi aggiuntivi. Con Asta Advisor diamo sempre un certificato di valore massimo entro il quale consigliamo al cliente di acquistare la casa. 

Posso usufruire delle agevolazioni di acquisto prima casa comprando all’asta? 

B.: Si, se ci sono le premesse previste per legge. Anche in questo caso forniamo un chiaro elenco e preventivo dei costi che il cliente dovrà affrontare. 

Nel caso di un piccolo investitore, come si può fare affari comprando e vendendo?

B.: Un vecchio detto dice che “il primo affare si fa comprando bene”, ma in questo campo si muovono in molti e sono tutti a caccia di affari. Quindi se vuoi comprare per rivendere devi avere molte altre competenze. Conoscere la zona, sapere quali sono i suoi valori massimi, che tipo di tagli sono richiesti, sapere quanto costa ristrutturare,  avere una buona impresa,  determinare un business plan, sviluppare un’azione di marketing aggressiva per trovare il cliente giusto. Ovviamente puoi fare tutto da solo, ma se non vuoi rischiare e  uoi solo guadagnare con operazioni immobiliari,  una struttura come Asta Advisor è perfetta perché non solo ti segue e mette a tua disposizione tutta la nostra esperienza di oltre 60 anni come Gruppo Sarpi Immobiliare, ma è anche disposta a valutare eventuali partecipazioni finanziarie sulle operazioni. 

Quanto si può guadagnare comprando e vendendo ad un’ asta immobiliare? 

B.: Ogni asta ha una sua storia e per fare un buon affare bisogna riuscire a creare valore aggiunto tra quello che hai comprato e quello che venderai. Poco tempo fa abbiamo seguito per un nostro cliente un’operazione che ha portato un risultato entusiasmante. Abbiamo acquistato in un’asta a Milano in via Pacini un ufficio al piano rialzato di 290 mq; mentre aspettavamo i 90 giorni di rito,  abbiamo iniziato ad effettuare un progetto di frazionamento in quattro bilocali e un monolocale, redatto un capitolato dei lavori ed effettuato dei render di come diventerà. Il risultato è stato che in meno di 60 giorni tramite la nostra rete di agenzie Sarpi avevamo già trovato tre compratori disposti ad opzionare i bilocali e abbiamo chiuso tutta l’operazione in soli 180 giorni con un R.O.I. per il cliente di oltre il 35%. Direi un gran bel risultato.

Se invece voglio comprare casa per affittare e creare una rendita? 

B.: In questo caso seguiamo tutte le operazioni partendo dall’analisi delle tue esigenze prima di iniziare la ricerca, assistendo  le varie  fasi di acquisto e di ristrutturazione dell’immobile e concludendo con la ricerca dell’inquilino e la gestione dell’affitto . Le rese medie che hanno ottenuto i nostri clienti sono state del 6%.

Perché i grandi investitori dovrebbero rivolgersi a voi? 

B.: I grandi gruppi hanno quasi sempre le risorse economiche e le competenze per comprare immobili all’asta, quello che offriamo è un servizio di ricerca, analisi e consulenza mirata al frazionamento. La nostra esperienza come gruppo immobiliare con 60 anni di storia e decine di frazionamenti di successo è un valore aggiunto e un acceleratore alle operazioni. E per un investitore accelerare i processi operativi e i tempi di rientro del capitale è fondamentale.

Perché non avete aperto al mercato del Franchising? 

B.: Perché è un settore che prevede un’ altissima preparazione professionale e molte competenze, in cui il rischio reputazionale è molto alto. In effetti prima di entrare nel mercato abbiamo attentamente analizzato i suoi attori e i nostri competitors e solo agendo in prima persona siamo certi di poter garantire un servizio chiaro, corretto e professionale. Le nostre condizioni di consulenza sono fornite in piena trasparenza sul nostro sito e non accettiamo tutti gli incarichi o tutte le richieste di partecipazione. 

Il settore aste in questo ultimo periodo è cresciuto, prevede ulteriori aumenti di compravendite di immobili all’asta ? 

B.: Siamo davanti a un mercato che pur con le sue criticità e complessità attrae sempre di più investitori privati, infatti se partecipiamo ad un’ asta immobiliare a Milano con valori non altissimi (entro i 70.000,00 euro) , possiamo trovare oltre 100 partecipanti.  In questo scenario dato dalla vivacità del mercato milanese in cui i prezzi sono in ascesa, il settore aste è diventato un mercato interessante in cui fare affari o semplicemente acquistare una casa da tenere. I clienti spesso vengono accompagnati dai loro professionisti e la differenza è data dalla serietà e la preparazione di questi ultimi. Anche in altre grandi città come Bologna, Roma, Firenze il mercato si sta muovendo in questa direzione. Nelle aree di provincia dove il mercato è più tranquillo e meno effervescente rispetto alle grandi città, gli acquisti vengono caratterizzati da una minor presenza di compratori, ma anche qui gli operatori seri stanno vivacizzando il settore con beneficio di tutti, facendo aumentare gli acquisti e rendendo più semplice un settore fino a poco tempo fa considerato una nicchia e per pochi.   

Perché dovrei rivolgermi ad Asta Advisor?  

B.: Semplicemente perché è conveniente. Asta Advisor grazie al suo abbonamento di 244,00 euro all’anno garantisce la possibilità di ricevere le migliori proposte di immobili all’asta e la consulenza di 5 esperti professionisti, quali avvocati, architetti, geometri, esperti immobiliari, consulenti finanziari.

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